美容室のお店作りには、設備関係の工事をせずに、前テナントから引き継いだ（買い取った）テナントで営業できる場合は、内装仕上げ工事だけで済むのでスケルトンよりもコストを安く工事をすることが可能。スケルトン物件はコストはかかるものの、思い描いたイメージで自由にお店を作っていけるので、お店のカラーを出しやすいです。見た目も重要な美容室ですが、電気やガスや水道といった設備の容量チェックも物件選びにはとても重要な項目です。素人では判断できない部分が多いので、必ずプロに判断してもらうことが大切です。
目次
居抜き物件とスケルトン物件の違い
居抜きとは、内装設備が整っている状態ですぐに営業を始められる、もしくは多少手を加えるだけの工事で営業が始められる物件です。
それに対してスケルトンとは、室内が建築躯体のみで内装設備がない物件です。
ですので一から工事をしてお店を完成させます。
メリット・デメリット
・居抜きの場合は、工事をするとしてもいちからの工事ではないので、内装工事費を抑えられる場合が多いです。
しかし、物件の水場の配置などが希望の場所ではない場合、設備配管の移設工事などが必要になります。
その場合、解体してから新しく配管工事や造作工事をする必要がありますので、もともと何もないスケルトン物件より逆に費用がかかってしまう場合が多いです。
借りようとしている居抜き物件が、ある程度希望の形になっていないと居抜き物件の最大のメリットであります「いちからの工事ではないので、内装工事費を抑えられる」という恩恵を受けられないのです。
また、前テナントと同じままでは新規店舗の印象にはならないので、多少は雰囲気を変えるための工事は必要と言えます。
それに対してスケルトンの場合は全てをイメージのままに作りげて行くことが可能です。
デメリットとしては、全てをはじめから作るので費用が高額になることです。
工事費用の相場
スケルトン工事の場合の工事相場は坪単価30~60万円のところが多いようです。
この開きは何？と思われるかと思いますが、工事内容で大きく変わってくるのが店舗工事です。
私個人的には、店舗工事に坪単価を用いて表記すること自体がどうなのか？と思っています。
今までの経験上、工事内容でかなり大きな開きが出てくるので「一概に坪いくら」とは行かないです。
ただ、相場は30~60万円のところが多いようです。
やり方次第では、３０万円以下に抑えることも十分可能ですし、高い材料を多く使ったり、設計が介入したり、什器にコストをかければ60万円以上になることもあります。
物件選びの注意点 最重要チェックポイントは「電気・ガス・水道」
物件を借りる際に、美容室で特に気をつけなくてはならない事項は電気容量と給水の水圧とガス容量です。
アンペアーがMAXどれくらいまで上げられるか？
これはものすごく重要です。 ドライヤーはおおよそ1200wと消費電力が高いです。
そのため、当然セット面のドライヤーコンセントは専用回路で引き必要があります。
セット面がいくつあるかにもよりますが、６席ある場合は80A（アンペア）まで上げられる必要があります。
何Aまで上げられるかは電気業者さんに現地調査を依頼して算出してもらう必要があります。
ちなみに60A以上のアンペアアップは東京電力は対応してませんので、業者に依頼します
水圧が足りないとシャンプーのシャワーが物足りない
水圧も重要なチェックポイントです。 最低でも2.0気圧は必要です。
物件が気に入ったけど、水圧が足りない場合は、増圧機を設置して解消することも可能ですが安くはないのでなるべく水圧をクリアできる物件を選びましょう。
この水圧チェックは、水道屋さんが専用の測定器でチェックしてくれます。
ガス容量は足りているか？給湯器が壊れても営業できるようにしておく
給湯器は、最低でも業務用の24号給湯器を設置できないとその物件は、お勧めできません。
理想は24号２台を連結して交互に使用できるようにする設置方法です。
２台を交互に使用するので、１台をフル稼働させるよりも給湯器にかかる負担を少なくできるため長持ちします。
また、１台が壊れても、もう一台が稼働しているので、修理期間も営業を休む必要がなくてすみます。
そこまでの容量がない場合は、貯湯器を設置してお湯をためておく方法があります。
かなり大きいですので、スペースの確保が必要です。
ここが物件を決める際の最重要チェック項目
「電気・ガス・水道」
良い物件が見つかっても、しっかりと電気や設備の調査をして選ぶことが大切です。
居抜き物件でもスケルトン物件でもこのチェック項目は、最重要チェック項目です。
電気やお湯を大量に使用する美容室では、十分な装備が必要です。
営業中に「ブレーカーが落ちた！」「お湯が出なくなった！」これは絶対に避けたいですね。
個人判断しないで、必ずプロに判断を依頼することが重要です。
結局居抜き物件とスケルトン物件どちらを選ぶべき？
これも全て素人判断は禁物です。
「めぼしい物件を数点選んで、見積もりを取って比較・検討する」この方法がお店選定の近道です。
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