賃貸オーナー様のリフォーム発注・空室対策

管理会社や工事営業業者への工事代金は不要です!

ご入居者様の退去後のクロスの張替え、クリーニング、鍵交換、設備交換おまかせください!退去時の立会いも行っております!

工事店へ直接ご依頼いただく事で、大家さんの工事ご希望箇所の打ち合わせから施工、引き渡しまでを職人価格で一貫させていただきます。

通常、入居者様が退去しますと不動産業者さんや工事営業業者さん、または大家さんが退去者様と立会いを行って工事個所の取り決めや、退去者様との工事費用の割合決めなどを行い、大家さんと工事契約をして工事営業業者さんが実際工事する各職種の職人さんを手配して工事がスタートします。・・・と、ここで大家さんと契約した工事代金の内訳は???

そうです たくさんの人が動いてます!

管理会社さん、工事営業業者さん、職人さんです。当然のことですが動く業者が多ければ多いほど工事代金は高くなります。

工事代金には    

管理会社さん    ●割    

工事営業業者さん  ●割    

職人さん      ●円 このような内訳の場合がほとんどです。

実際の工事代金より1.5倍~2倍くらいになってしまいます。

しかし、打ち合わせから施工まで1つの工事店に依頼して、納得できる仕上がりであれば工事費用を最小限に抑えることができます。

    管理会社さん      ●割 

   工事営業業者さん    ●割  

当社        ●円  

退去が決まっている物件の大家さんも、まだ退去は決まってはいないけど工事費用を節約させたい!と、思っている大家さんは是非お問い合わせください。

大切な物件を即入居目指して丁寧に施工させていただきます。

賃貸オーナー様がリフォームを直接依頼しないと大損する理由

賃貸オーナー様の格安で入居率を上げるリフォーム方法

ほとんどの賃貸オーナー様は、賃貸退去時の壁紙の張り替えの際は、無難な白系のよくあるクロスを使われると思います。

これは、量産のクロスであるため料金も安く、色も難がないためよく選ばれます。

ただ、当たり前ですが、白系のクロスを使ってしまうと、普通の部屋にもどるだけです。

今の賃貸オーナー様のお悩みは、「空室率が高い」だと思います。

そして、なるべく「入居率を上げたい」と思われていると思うのです。

そこで、内覧に来られた方を一瞬で引きつけることができるかもしれない部屋にする方法があるのでご紹介します。

ただ、大したコストはかからない格安の方法です。

それは、オレンジや明るいグリーンなどの壁紙を使って部屋を明るくする方法です。

クロスの値段は少々上がりますが、こういった明るいお部屋は評判がすごくいいです。

いわゆるカラー壁紙というものですが、中にはグレー、黒、赤系などを好む方もいらっしゃいますが、こういった色は好みが分かれるので危険です。

オレンジやグリーン系は、色自体に圧迫感がなくて、部屋にいることが楽しくなるような”くどくない色”ですので嫌いな方は少ないです。

その割には、インパクトは十分であるため、内覧にいらっしゃった方が一瞬で気に入ってしまわれることも多々あるようです。

中には「是非この部屋に住みたい」と思われる方もいらっしゃるでしょう。

空室率を下げて、入居率を上げるためには、他の物件との差別化をいかにつけるかです。

壁紙の色だけで劇的な変化をつけられるこの方法を、是非お試しいただけるとよろしいかと思います。

築30年以上でも入居率が良い物件の共通点は綺麗に保たれている事と適正家賃である事

ご存じの通り、日本は既に人口の減少期に入っています。

2008年をピークに日本の人口は減り続けており、2011年から2012年では人口は28万4千人も減少しています。

2030年以降は、毎月100万人ずつ人口が減少すると言われています。

一方、賃貸物件の着工件数は、東京都では月あたり平均4,500戸であり、1年間では10%強の増加となっています。

人口が減少しているにも関わらず、東京の賃貸住宅の数は増え続けているのです。

もちろん、東京は地方の都市に比べれば、人口減少数も、そのペースも低いはずです。

ただ、それでも、これから先に賃貸物件の空室率が上昇していくことが確実であることは容易に想像できます。

そう考えれば、今から所有されている物件の空室を増やさない工夫をしておかなければ安定した賃貸経営は望めないと思うのです。

私は、クロス張り替え職人という仕事からずいぶん多くの賃貸物件を見てきています。

そのため、他の物件と比較して相対的にその物件に魅力があれば空室を回避できることが経験上分かっています。

所有されている物件を相対的に魅力がある状態にしておくためには、まずは”家賃相場”を調べてみてください。

まず最初に、空室になる原因の1つとして、家賃が相場より高いことが考えられるからです。

現状の家賃が、他の条件の近い物件と比べて高いようでしたら見直す必要があるかもしれません。

次に、建物の外観や内装、設備などが美しく保たれているかどうか見直しましょう。

決して豪華にする必要はありませんが、最低限”汚い”という印象を与えないことが大切です。

せっかく入居者候補の人が内覧に来て下さったとしても、汚い・古いなどの印象を与えてしまってはもったいないです。

例え建物が古くても、家賃が相場より安くて外観や内装が綺麗に保たれていれば入居は決まりやすいはずです。

もちろん、賃貸物件選びの好みは人それぞれです。

オートロック付きの最新設備を希望する方もいらっしゃれば、築30年以上の物件でも内側が綺麗に保たれていて、設備が生活するのに十分なレベルであればむしろ高級マンションよりもこちらを選ぶ方もいらっしゃいます。

つまり、大事なのは物件がキレイに手入れされているかです。

クロス張り替え職人の私の観点から言うと、壁紙は妥協せずに張り替えた方がいいです。

これは、自分の仕事を増やしたりするために申し上げている訳ではなく客観的な理由からです。

よくある大家さんからの壁紙の張り替え依頼には、汚れのひどい壁だけを一面のみ張り替えてくれというものがあります。

リフォーム代を安く抑えたいお気持ちはよくわかりますが、こういった張り替えは仕上がりの見栄えが非常に悪くなります。

汚れのひどい壁以外の壁が本当にきれいなら、そういった張り替えもアリだと思いますが、一般的には他の壁も同程度に汚れているものです。

一面のみの張り替えは、非常に中途半端な仕上がりになります。

空室率を下げるためには、内覧に来られた方が最初にドアを開けたときに「キレイだな」と感じてもらうことだと思います。

「少し汚いな」と思われてしまっては、家賃が相場より安くないと決まりにくくなります。

最初の印象が悪かったがために、せっかくの物件を安い家賃で貸しつづけるのはもったいないです。

空室率を下げるためには、入居される方の立場に立ってもらって、「この家なら住んでみたい」と思える状態をキープすることをオススメします。

そのように考えると、設備や外壁をリフォームするよりは、壁紙を貼り替えるリフォームは効果が高くコストパフォーマンスがいいはずです。

また、洋室が好まれる時代ですから、畳からフローリングやウッドタイルへの交換もお部屋のイメージががらりと変えることができて効果的のようです。

少ない予算であっても、工夫1つで高い効果を出すことは可能だと思います。

賃貸オーナー様の空室対策の裏技、お部屋をペット可物件にする

実は、ペットを飼っている人にとって部屋探しはとても大変

例えば、住もうと思っている地区に100件の空き物件があったとしても、ネット検索の条件検索で”ペット可”物件で絞り込むとヒットするのは半分以下の4割程度になってしまいかなり選択肢が狭まります。

私もペットを飼っているので、いつも引っ越しの際は物件探しに苦労していました。

ただ、需要があることは分かってはいても、急に今のお部屋をペット可にする訳にもいかないと思われていると思います。

賃貸オーナー様がペットをダメとしている理由の一番はお部屋の汚れや破損を気にされているからではないでしょうか?

一般的に、ペット可物件では敷金が1ヶ月ほど多めに設定されています。

これは、退去後のリフォーム代として当て込んでいるためです。

このように今のお部屋の敷金を多めに預かって、それを汚れや破損の修繕に使うことを前提にペット可物件に変更することができると思います。

敷金を増やしてペット可物件に変更するだけで、かなりの確率で入居率はアップするはずです。

ただ、ペット可物件にするにはそれなりの準備が必要だと思います。

退去後のリフォームを前提に考える必要があるからです。 そこで、内装屋の私なりにペット可物件を運営するためのオススメのお部屋の仕様をご紹介します。

クロスは毎回張り替える

これは、ペットのいた物件では仕方のないことです。

ネコだと壁を引っ掻く習性があるので、クロスはキズがつきますし、ネコのおしっこなどの臭いも染みこんでしまいます。

壁紙はお部屋の臭いを吸収しますので、ペットの臭いはタバコの臭いなどと同じように染みこんで取れなくなるのです。

あらかじめ入居者に「クロスは必ず張り替えますので実費でお願いします」という確約を契約書に書いておけば問題は起こりません。

床をクッションフロアにする

次に、床を張り替えが簡単で安いクッションフロアにすることです。

ペットが床におしっこをしてしまい、染みになったり臭いがついてしまうケースも多いです。

フローリングですと、木なので完全に染みこんでしまい、表面もささくれて禿げたり浮いたりしてきます。 その点、クッションフロアは、表面が染みこみにくいビニールコーティングしてある材質です。

そのため、フローリングよりもはるかに染み込み汚れを掃除で拭き取ることができます。

また、クッションフロアには遮音効果があるもありますので、ペットの足音などを周りの部屋に聞こえにくくすることもできます。

さらに、フリーリングより弾力性があるので、ペットの足腰にも優しいというメリットがあります。

張り替えてしまう場合も、クッションフロアは価格が安いため気軽に張り替えができます。

ソフト巾木を使う

巾木とは、壁の下部にある6センチ幅ぐらいの木材です。

この壁と床の見切り材である巾木を、木の巾木からビニール製のソフト巾木に交換することをお勧めします。

木の巾木より簡単に交換ができて値段も安いからです。

犬は、巾木をかじったり、掘ったりする修正があるため巾木が痛んでしまう確率が高いです。

そこで、ビニール製のソフト巾木にすることで交換の費用を安くできるようにしておき、クロスの張り替えや床の張り替えと同時に気軽にできるようにしておきます。

1室オーナー様の場合はペット可に変更できない?

マンション1棟のオーナー様の場合は、ペット飼育可能物件にすることはさほど困難ではないと思います。

ペットを飼う場合の規約を作成して、現在の入居者様にお知らせしてご理解頂けば問題ないわけです。

では、マンションの1室オーナー様の場合はどうでしょうか?

マンションの規約を一存で変えることは不可能です。

しかし、現代の空室問題は、どこのオーナー様も頭を悩ましていますので、マンションの管理組合にペット可物件に変更することを提案してみてはいかがでしょうか?

賛成するオーナー様が多く、管理組合の規約を変更できればペット可物件に変更は可能です。

クロス張り替え業者がすすめる家賃滞納対策

賃貸オーナー様の悩みで一番深刻な”家賃滞納について、その対策をまとめてみましたので参考にしていただけると幸いです。

大家さんにとって家賃滞納は、賃貸経営で一番リスクあるトラブルだと思います。

毎月の家賃収入を元手にして賃貸経営をされている大家さんにとって、家賃滞納をされると大変経済的な痛手になりますから頭を悩ませるトラブルだと思っています。

空室が多いことも大家さんにとっては悩みのタネですが、家賃が回収できなりリスクははるかに深刻だと思います。

なぜなら、空室の場合は入居者が決まればすぐに家賃収入が入ってきますが、家賃滞納はいったん入金が滞ると長期化する傾向があります。

また、家賃が入らない上に回収の手間が発生し、いつ払ってくれるかなどの目処が立たずに精神的なストレスも大きくなります。

そのように考えると、家賃滞納が長期化しないように早めの対応が必要です。

家賃滞納の気配を感じられたら以下の順番で対策をされるとよろしいかと思います。

常習化させない

家賃の未入金の状態を放置しないでください。

一日、二日だからと言って家賃の未入金を見逃し続けていると、入居者の意識の中に少しぐらい遅れても大丈夫という気持ちが起こります。

これにより、入金遅れが常習化して家賃滞納につながるケースがあります。

そこで、入居者からの家賃の入金が遅れていたらすぐに連絡を入れる様にしましょう。

ただ、本当にうっかりしていたなどもありますので、初めは貸し主、借り主の関係良好のためにも穏便にコミュニケーションを取られる方がいいと思います。

内容証明で支払い督促を送る

穏便に話をしても、家賃を入金してくれない、若しくは入居者と連絡がつかないなどの場合は、内容証明郵便で「支払い督促」を送る方法があります。

支払い督促とは裁判所から入居者へ支払いの命令を出してもらう制度です。

これにより、入居者に対して大家が本気で回収しに来ているというプレッシャーを与えることができます。

この制度は、費用が安く簡単に手続きできますので利用されるといいと思います。

少額訴訟民事調停

それでも支払いの意思の見られない入居者に対しては、最終手段としての「少額訴訟民事調停」が有効です。

少額訴訟とは、1回で判決が出る簡易裁判です。

この訴訟は、60万円以下の請求に限って行うことができます。

民事調停とは、裁判所の調停員が立ち会いの元で貸し主と借り主が話し合ってトラブルを解決する方法です。

調停が成立すると、その内容を記載した調停調書が作成されます。

この調停調書には、裁判所の確定判決と同じ効力があり、守られなかった場合は強制執行することができるようになります。

 

以上です。

できれば(1)で終わるのがベストですが、家賃滞納をさせないためにも(2)以降の手段も躊躇なく使われることをオススメします。

賃貸オーナー様の味方である、クロス張り替え職人からの記事が参考になりましたら、何かの際には是非リフォームのご依頼をご検討下さい(笑)

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